• In 38 von 43 untersuchten Stadt- und Landkreisen sinken die Kaufpreise innerhalb eines Jahres – in 9 Kreisen sogar um mehr als 10 Prozent
• Hamburg (-7,0 Prozent) und Umland mit deutlichen Rückgängen: Herzogtum Lauenburg (-14,0 Prozent), Stormarn (-13,3 Prozent) und Pinneberg (-12,9 Prozent)
• Zweistellige Rückgänge in Bremen (-10,2 Prozent) und Kiel (-11,1 Prozent) – größtes Minus aller Kreise in Schwerin (-14,6 Prozent) 
• Niedrigste Kaufpreise am niedersächsischen Land – Landkreis Goslar trotz Anstieg mit Abstand am günstigsten

Der Anstieg der Bauzinsen hat im vergangenen Jahr zu einem jähen Ende des Immobilienbooms geführt. Die zurückgegangene Nachfrage nach Wohneigentum sorgt für sinkende Immobilienpreise – auch im Norden Deutschlands. In 38 von 43 untersuchten Stadt- und Landkreisen sind die Angebotspreise von Wohnungen innerhalb eines Jahres günstiger geworden. Von den Rückgängen sind teure Großstädte und deren Umland genauso betroffen wie die preiswerten ländlichen Regionen. 9 Kreise weisen von Juni 2022 zu Juni 2023 sogar einen zweistelligen prozentualen Rückgang auf. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in Hamburg und Bremen sowie ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein untersucht wurden.

„Deutschland erlebt den größten Wandel am Immobilienmarkt seit über einem Jahrzehnt. Nach jahrelangen Preisanstiegen fallen nun aufgrund der gestiegenen Bauzinsen die Preise für Wohnimmobilien flächendeckend“, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. „Sowohl im flachen Land in Niedersachsen als auch in Hamburg und dessen Umland zeigt die Preiskurve nach unten. Verkäufer müssen sich auf eine anspruchsvollere Vermarktung inklusive Preisverhandlungen einstellen und sollten daher auf die langjährige Expertise eines Maklers setzen.“

Sinkende Preise in Hamburg – noch stärkere Rückgänge im Umland

Die höchsten Preise aller untersuchten Kreise müssen Käufer mit großem Abstand in Hamburg zahlen. Der aktuelle Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen beträgt im Durchschnitt 6.290 Euro. Verglichen mit dem Vorjahr sind die Preise aber spürbar zurückgegangen. 2022 wurden Wohnungen noch für 6.763 Euro pro Quadratmeter angeboten, also rund 500 Euro mehr. Bei einer Beispielwohnung mit 75 Quadratmetern müssen Käufer gut 35.000 Euro weniger zahlen als noch vor einem Jahr. Der prozentuale Rückgang in der Hansestadt beträgt -7,0 Prozent.

In den ebenfalls teuren Kreisen im Umland sind die Preisrückgänge sogar noch stärker – besonders auf der Seite Schleswig-Holsteins: Im Herzogtum Lauenburg gehen die Angebotspreise um 14 Prozent zurück, was der zweitstärkste Rückgang der Analyse ist. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist dadurch unter die 3.000-Euro-Marke gerutscht. In den Landkreisen Stormarn (-13,3 Prozent) und Pinneberg (-12,9 Prozent) ist der Rückgang ähnlich stark, das Preisniveau mit rund 3.500 Euro aber höher. Auch auf niedersächsischer Seite zahlen Käufer inzwischen deutlich weniger. Im Landkreis Harburg verringern sich die Preise um 9,4 Prozent, im Landkreis Stade um 9,2 Prozent.

Landeshauptstädte mit Minus im zweistelligen Bereich

Nicht nur in Hamburg hat das Preisniveau einen deutlichen Dämpfer erfahren, auch in den norddeutschen Landeshauptstädten sinken die Angebotspreise von Bestandswohnungen spürbar. Schwerin verzeichnet sogar den stärksten Rückgang aller untersuchten Kreise: Innerhalb eines Jahres vergünstigen sich die Quadratmeterpreise in der Landeshauptstadt Mecklenburg-Vorpommerns um 14,6 Prozent: von durchschnittlich 2.900 Euro auf 2.477 Euro. In Kiel ist das Preisniveau zwar höher, doch auch in der Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins ist der Rückgang deutlich. Binnen eines Jahres sinken die Preise um 11,1 Prozent auf 3.860 Euro pro Quadratmeter. Auch im Stadtkreis Bremen beläuft sich der Rückgang im zweistelligen Prozentbereich: Nach einem Minus von 10,2 Prozent liegt der mittlere Angebotspreis aktuell bei 3.029 Euro.

In den niedersächsischen Großstädten ist die Preisentwicklung ähnlich, die Rückgänge aber etwas niedriger: In Braunschweig (-9,6 Prozent), Oldenburg (-8,1 Prozent) und Osnabrück (-5,8 Prozent) müssen Käufer nach wie vor mit Quadratmeterpreisen jenseits von 3.000 Euro rechnen. In Wolfsburg (-7,9 Prozent) sind die Preise in den vergangenen 12 Monate sogar unter diese Grenze gefallen.

Niedrige Preise am Land in Niedersachsen – Goslar am günstigsten 

Noch günstiger ist Wohneigentum am niedersächsischen Land. Der Landkreis Goslar ist mit 1.474 Euro pro Quadratmeter der mit Abstand günstigste Kreis der Analyse – und das, obwohl die Preise sogar um 3,0 Prozent gestiegen sind. Auch die Landkreise Hildesheim (2.057 Euro; -7,8 Prozent) und Emsland (2.041 Euro; -3,0 Prozent) zählen zu den günstigen Pflastern. Unter der 2.000-Euro-Marke befinden sich neben Goslar aber nur der Stadtkreis Bremerhaven (1.728 Euro; +2,9 Prozent) und der Landkreis Mecklenburgische Seenplatte (1.852 Euro; -0,6 Prozent).

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 43 ausgewählten Stadt- und Landkreisen aus Hamburg, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Bremen und Schleswig-Holstein. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.06.2022 sowie dem 01.06.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.