Ortsübliche Miete, Mietpreisbremse und Mietpreissteigerungen sind Begriffe, an denen sich Diskussionen entfachen. Nicht so, wenn eine GmbH eine Immobilie an einen Gesellschafter vermietet. Hier heißen die Schlagworte „Kostenmiete statt ortsüblicher Miete“.
Fremdüblichkeit entscheidet im Regelfall
Bei Leistungen zwischen einer GmbH und einem Geschäftsführer (bei Verträgen oder Vergütungen) gilt im Allgemeinen: Leistung und Gegenleistung müssen fremdüblich sein. Die GmbH darf einem Gesellschafter-Geschäftsführer nicht mehr bezahlen als einem fremden Dritten (Fremdvergleich). Gewährt sie dem Geschäftsführer darüber hinaus Vorteile, so hat die GmbH den übersteigenden Betrag dem Gewinn wieder hinzuzurechnen und der Geschäftsführer muss den Vorteil versteuern (verdeckte Gewinnausschüttung).
Der Maßstab des Fremdvergleichs erscheint plausibel und gerecht. Doch er gilt nicht bei der Wohnungsüberlassung. Hier muss der Gesellschafter benachteiligt werden, um eine steuerliche Bestrafung zu vermeiden.
Finanzamt zwingt zur Kostenmiete
Steht eine Immobilie im Eigentum der GmbH, die sie ihrem Geschäftsführer vermietet, so ist sie bei jedem fremden Dritten und ebenso bei einem Fremdgeschäftsführer gehalten, die ortsübliche Miete einzuhalten. Dies wird auch steuerlich unbedenklich anerkannt. Nur wenn ein GmbH-Geschäftsführer gleichzeitig Gesellschafter der GmbH ist, ist dies nicht so. Hier muss die GmbH nach der Rechtsprechung eine Miete kalkulieren, die sämtliche Kosten der Immobilie einschl. AfA und Gewinnzuschlag abdeckt. Nicht selten ist eine solche Miete doppelt so hoch wie die ortsübliche Miete.
Fazit
Eine GmbH darf jedem Fremden eine Immobilie zum ortsüblichen Preis vermieten, nur nicht ihrem Geschäftsführer. Es handelt sich demnach um eine steuerliche erzwungene Benachteiligung.
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